Formada pela FDMC em Belo Horizonte, Minas Gerais, a advogada brasileira  Danielle Froes Nascimento tem trabalhado no campo imobiliário em Massachusetts desde 2005. Em parceria com o advogado norte-americano Kevin MacMurray, do MacMurray & Associates, ela tem ajudado várias pessoas através da "short sale".

Uma vez que a economia mundial está passando por um momento delicado, um dos fatores causa/consequência dessa crise é o mercado imobiliário deste país.

Atualmente, inúmeras pessoas se encontram presas em financiamentos de risco, com juros variáveis e não coseguem refinanciar seu imóvel comprado com tanto sacrifício. Outros não estão suportando mais os pagamentos mensais uma vez que a renda diminuiu em razão da falta de oferta de trabalho em setores relacionados a construção.

O que fazer numa hora dessas?

Se o seu imóvel vale hoje menos do que ele valia quando você o adquiriu, é praticamente impossível vende-lo pelo valor comprado. Muitos brasileiros compraram a casa própria com finaciamentos de 100% do valor do imóvel e a dívida hoje é maior do que o valor do imóvel. Em outros casos, algumas pessoas tiveram uma queda no crédito pessoal ou compraram usando o número de ITIN e não conseguem refinanciar. Tanto num caso quanto em outro, a solução pode ser a short sale.

A maioria dos bancos financiadores permitirão que o proprietário venda sua casa por um preço menor do que o valor do saldo remanescente da dívida (valor ainda devido no seu financiamento). Geralmente, esses bancos perdoam milhares de dólares devidos por seus clientes inadimplentes que cooperam com o processo. A "short sale" permite que o proprietário venda seu imóvel a um terceiro e saia dessa transação sem dever nada mais ao banco.

Por que eu devo fazer uma "short sale"?

Enquanto os bancos têm o poder e direito de buscar o pagamento do saldo remanescente de um financiamento, muitos deles perdoam esse valor remanescente após uma "short sale". É vantajoso para os bancos aprovarem uma "short sale" porque eles deixarão de gastar milhares de dólares em honorários advocatícios, vendas judiciais e publicações. De fato, é menos arriscado para o banco autorizar uma "short sale" do que proceder com a venda judicial da propridade, uma vez que ele tem conhecimento de quanto receberá no final de uma "short sale". Algumas vendas judiciais resultam em baixas ofertas, ofertas inaceitáveis ou até em nenhuma oferta. Para a negociação com o banco, não importa se as prestaçãoes mensais estajam atrasadas ou não. Para evitar alguns "charlatoes de plantão" e recomendável que tal negociação seja feita por um advogado.

Qual é o custo de uma "short sale" para o proprietário?

Normalmente, o proprietário não irá arcar com os honorários advocatícios. Esses honorários já estarão incluídos nas outras despesas e taxas que o banco aceitará dentro da "short sale". Você poderá dar uma autorização a seu advogado para que ele negocie com o banco e tome todas as providências necessárias durante a transação. O proprietário deverá apenas fornecer todas as informações pessoais e relatórios financeiros que comprovem a dificuldade ou impossibilidade de arcar com os pagamentos mensais do financiamento.

E quais sao as vantagens e consequencias da "short sale"?

Primeiramente, a "short sale" evita a "foreclosure" (venda judicial) por parte do banco. A sensação de uma família sair as pressas ou ser retirada de sua própria casa pode ser bastante desagradável.

Em segundo lugar, se o imóvel for tomado pelo banco, o proprietário ficará impedido de comprar outro imóvel ou fazer qualquer tipo de financiamento por um longo tempo já que seu credito vai estar completamente arruinado. No caso da "short sale", esse prazo e reduzido e o credito não sofre tanto. É claro que existe uma queda na pontuação do crédito mas não se compara com o que ocorre com a "foreclosure". Tal questão é de suma importância uma vez que quase todas as transações comerciais nos EUA se baseiam no crédito pessoal.

Em relação às consequências, e importante esclarecer que o Banco poderá pleitear esse saldo perdoado após o fechamento da "short sale". A decisão do Banco de buscar esse saldo não é normalmente revelada antes do fechamento da "short sale" em razão dos impostos anuais a serem pagos pelo Banco no fim do ano fiscal. Existem tres praticas comuns entre os Bancos (a lista pode ser bem mais extensa) em relação ao saldo remanescente:

* O Banco pode requerer que o vendedor/financiado assine uma Nota Promissória no valor devido.

* O Banco poderá perdoar o saldo remanescente e emitir uma forma 1099 C ? Débito Perdoado, que deverá ser incluida na declaração de imposto de renda do vendedor/ financiado daquele ano. Tal questão é bastante complexa e é importante consultar um advogado.

* O Banco/financiador poderá perdoar o valor remanscente e não tomar nenhuma atitude em relação a esse saldo. Essa é a mais comum delas.

Concluindo, apesar da "short sale"ser beneficiada ao proprietário, este deverá estar ciente de todas as possíveis consequências. Se você está tendo dificuldades em pagar seu financiamento ou gostaria de se informar mais a respeito das "short sales", compra, venda ou refinanciamento, ligue para 617-413-1244. Além disso, somos especializados em acidentes pessoais, imigração, divórcio e questões criminais. Atendemos em Inglês, Português e Espanhol.