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Publicado em 24/06/2019 as 2:00pm

Como comprar sua primeira casa

Você está pensando em comprar sua primeira casa? Parece simples, mas você precisa ter...

Você está pensando em comprar sua primeira casa? Parece simples, mas você precisa ter cuidado. Há muitos jogadores envolvidos na compra de uma casa: os compradores, os vendedores, o corretor do comprador, o corretor do vendedor, o banco, o oficial de empréstimo, o advogado do vendedor e o advogado do comprador. Antes de comprar uma casa, você deve entender um pouco sobre o que cada uma dessas partes realmente faz e por que elas são importantes para uma transação imobiliária.

Comecemos com a parte fácil primeiro. Os compradores e os vendedores. Você é o comprador e você provavelmente é uma pessoa, embora você também pode ser uma empresa. Da mesma forma, os vendedores podem ser pessoas ou podem ser empresas ou outras formas de organizações. Obviamente, os vendedores querem obter o preço mais alto e os compradores querem pagar o menor preço possível.

Os interesses dos compradores e vendedores são muito diferentes. Para ajudar a navegar no mercado imobiliário, cada parte precisará de um corretor. Às vezes, os corretores tentam trabalhar para ambos os lados. Embora os corretores sejam freqüentemente autorizados a fazer isso, normalmente é melhor trabalhar com seu próprio corretor. O preço de venda geralmente já incorpora o custo de uma comissão de corretor. O corretor do vendedor é chamado de corretor de listagem (“listing broker”). O corretor do comprador geralmente divide sua comissão com o corretor de listagem. Embora um corretor queira manter a comissão inteira para si, isso pode afetar a forma como o comprador será representado. Os corredores são pagos com base no preço da casa (quanto maior o preço, mais eles são pagos) mas o corretor de um comprador tem um dever fiduciário específico para proteger os interesses do comprador.

Seu corretor negociará um acordo com o corretor do vendedor. O primeiro acordo vem sob a forma de um formulário de oferta que os vendedores podem aceitar ou rejeitar. O vendedor pode então apresentar uma contra-oferta. Embora o formulário seja simples, e o processo pode parecer informal, o resultado é um acordo. Certifique-se de que o preço é aceitável para você antes de assinar qualquer coisa - e nunca permita que um agente de imóveis faça que você assine algo sem compreender tudo. Normalmente, o comprador terá que escrever um cheque inicial para estabelecer que ele está  sério sobre a transação.

Esses formulários simples incluirão vários elementos importantes, incluindo: (1) uma data em que um acordo mais formal será assinado, (2) um prazo para o comprador obter um credor para financiar a compra, e (3) uma data para encerramento (“closing”), para transferir o título da propriedade. Estas datas são muito importantes e devem ser realistas, dado o tempo necessário para obter um empréstimo de um banco. É aí que entra o oficial de empréstimo. O oficial de crédito trabalha para o banco e é uma pessoa crucial no financiamento da transação.

Após a oferta ter sido dada e aceita, o formulário simples torna-se um acordo mais complicado chamado Acordo de Compra e Venda (“Purchase and Sales Agreement”). É aqui que o agente de imóveis deve procurar a assistência de um advogado. O corretor de imóveis pode trabalhar regularmente com um advogado particular e pode recomendar um para você. Você também pode optar por trabalhar com um advogado que você conhece e confie. Você também pode falar com advogados diferentes e escolher o que mais gosta. O advogado ajudará a proteger seus interesses à medida que esse acordo mais complexo seja posto em prática. Os vendedores geralmente terão seu advogado e você, como comprador, deve ter o seu. Os advogados dos dois lados se comunicarão para produzir um acordo. O advogado ou os corretores de imóveis chegarão aos compradores e vendedores para assinarem o contrato separadamente. Após o sinal dos compradores, o contrato é enviado aos vendedores para assinar. O comprador terá que produzir um cheque maior geralmente escrito ao corretor de imóveis do vendedor neste momento. Se a transação não envolve um tipo especial de empréstimo, como um empréstimo patrocinado por uma organização federal, como a Federal Housing Administration (FHA), o valor total do cheque escrito pelo comprador com o primeiro contrato e o cheque escrito pelo comprador com a segunda versão desse acordo geralmente totalizará 5% do preço acordado.

Depois de ter assinado o Contrato de Compra e Venda, seus advogados protegerão seus direitos com relação à data de vencimento para obtenção de financiamento. Se você precisar de mais tempo, os advogados solicitarão uma extensão para você. Ele provavelmente terá protegido seu direito de obter uma extensão no Contrato de Compra e Venda que ele redigiu para você. Habitualmente, você terá que fazer um esforço de boa fé para obter financiamento. Seu banco pode exigir que você compre o seguro de título do credor. O seguro de título do credor protege o banco contra a possibilidade de que o vendedor realmente não tem título sobre a propriedade ou a cadeia de títulos de alguma forma foi quebrada (talvez décadas atrás, quando alguém tirou a propriedade sem título). Muitas vezes, é uma boa idéia que um comprador compre uma apólice de seguro de título do comprador também para proteger seus próprios interesses.

Após a assinatura do Contrato de Compra e Venda, seus advogados irão ajudar no acompanhamento da "data de compromisso" (“commitment date”), que é a data em que o comprador precisa adquirir financiamento para a transação. O advogado irá ajudá-lo a obter extensões se você não conseguir financiamento até essa data. É importante nunca permitir que a data de compromisso seja aprovada sem tomar alguma forma de ação para proteger seus interesses. Embora muitas datas sejam importantes, esta data talvez é a mais importante.

Finalmente, se tudo correr bem, e seu advogado for diligente na obtenção dos materiais necessários (que incluem coisas como um certificado do monóxido de carbono e detectores de fumaça, por exemplo, entre muitos outros documentos), você irá fechar (“close”) com a propriedade suavemente. Na data de encerramento, você obterá as chaves da propriedade e a escritura da propriedade será registrada em seu nome. Embora seu advogado possa ajudar com muitos passos após o fechamento, um grande passo foi dado.

No final, sem grandes disputas entre compradores e vendedores, e sem complicações (como inquilinos que estão sob contrato), a transação pode ser relativamente suave. Seu advogado e seu corretor devem servir como seus guias durante esse processo - então escolha o seu advogado e corretor cuidadosamente. Certifique-se de que seu corretor e advogado são pessoas que você respeita e que não têm queixas registradas contra eles. E o mais importante de tudo: aproveite sua nova casa.

O advogado Plínio Tadeu de Goes é o único advogado brasileiro em Massachusetts que se especializa em lei imobiliária (compras e vendas de propriedades, fechamentos/closings, e exames de escrituras/título).

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Fonte: Plinio Tadeu Degoes Jr., Esq. - Advogado de imóveis, Hagstrom White P.C.

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