Publicado em 16/12/2022 as 8:00am
Procuradora Healey processa companhia da Flórida por enganar proprietários de imóveis em Massachusetts
O escritório da procuradora também entrou com um pedido de ordem de restrição temporária e liminar para proibir a MV Realty de oferecer esses contratos enganosos aos consumidores em Massachusetts.
A Procuradora-geral de Massachusetts, Maura Healey, anunciou que seu escritório processou uma empresa financeira com sede na Flórida, que se apresenta como uma corretora de imóveis, por comercializar agressivamente um produto de empréstimo enganoso de pequeno valor para centenas de proprietários de casas com dificuldades financeiras em Massachusetts.
A queixa, apresentada no Tribunal Superior de Suffolk, alega que MV of Massachusetts, LLC, conhecida por MV Realty, vende um produto chamado “Acordo de Benefício do Proprietário” (HBA, sigla em inglês) que oferece pequenos pagamentos em dinheiro em troca de direito exclusivo de um ano para a MV Realty atuar como corretora do imóvel quando o proprietário decidir vender.
A denúncia também alega que a MV Realty usa táticas de marketing e vendas injustas e enganosas para ocultar os verdadeiros termos do contrato, que efetivamente equivale a um empréstimo, e usa métodos ilegais para garantir seus direitos sob os contratos, incluindo hipotecar propriedades dos proprietários em violação das leis de Massachusetts.
O escritório da procuradora também entrou com um pedido de ordem de restrição temporária e liminar para proibir a MV Realty de oferecer esses contratos enganosos aos consumidores em Massachusetts.
Os termos ocultos no contrato incluem: uma cláusula que permite à MV Realty atribuir o direito de ser o corretor do imóvel a quem quiser, sem restrições; uma cláusula garantindo um pagamento mínimo à MV Realty, mesmo que superestimasse o valor da casa; uma cláusula que exige o pagamento em dez vezes do adiantamento se o proprietário perder a casa por execução duma hipoteca; e uma cláusula que diz que, se a MV Realty atuar como corretora, não deverá aos proprietários o dever de lealdade ou o dever de confidencialidade que os agentes imobiliários geralmente devem a seus clientes.
“O modelo de negócios e os termos do contrato da MV Realty são inconcebíveis, visando proprietários idosos e financeiramente vulneráveis que estão com pouco dinheiro, apenas para deixá-los com acordos que eles não entendem e não podem cumprir”, disse a Procuradora. “Estamos processando para tirar os proprietários desses contratos, proteger nossos residentes desse esquema e impedir que essa empresa predatória faça mais negócios aqui em Massachusetts”, acrescentou.
De acordo com a denúncia, a MV Realty começou a fazer negócios em Massachusetts em 2021 e vendeu mais de 500 HBAs para proprietários de imóveis no estado, em quase todos os condados do estado.
A MV Realty comercializa seus HBAs como uma “alternativa de empréstimo” e visa agressivamente consumidores idosos e de baixa renda que precisam de dinheiro imediatamente com pagamentos que variam de US$ 500 a US$ 5.000 (em média US$ 1.150). A empresa oculta em seus processos de marketing e vendas, termos materiais, incluindo sua capacidade de executar a hipoteca da casa e que, se os herdeiros não assumirem o acordo após a morte do proprietário, a MV Realty pode executar a hipoteca.
Sob os termos do contrato, a MV Realty também pode cobrar um pagamento de pelo menos 10 vezes o valor adiantado com praticamente qualquer transferência de título ou serviço prestado ao proprietário – não apenas quando a casa é vendida. Por exemplo, em troca de US$ 1.315 em dinheiro para um consumidor, a MV Realty tinha a garantia de aproximadamente US$ 13.148 no caso de uma venda - tudo garantido por uma hipoteca de uma casa com um valor estimado de US$ 438.290. Quando uma dificuldade financeira exigia uma venda rápida da casa, o consumidor pagava essa “taxa de rescisão antecipada” de US$ 13.290, embora a MV Realty não atuasse como corretora.
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